Koupě domu je váš životní obchod

Když už jste se rozhodli a dům si dokonce vybrali, pojďme si nyní projít, v čem je třeba být ostražitý.

Pozor na skryté vady a náklady na opravy

  • Při závěrečné předkupní prohlídce si nemovitost opravdu důkladně prohlédněte. Pokud najdete na stěnách praskliny, plíseň nebo jiné vady, poraďte se nejlépe s odborníkem, jak bude oprava nákladná.
  • Pokud kupujete starší domek s tím, že ho budete rekonstruovat, nechte si raději dopředu vypočítat celkové náklady. Jen tak můžete svůj záměr porovnat například s cenou za zcela nový dům, který je sice v úvodu dražší, ale který nebude vyžadovat žádné nákladné opravy.

Prověřte majitele a případné předkupní právo spolumajitelů

  • Jakoukoliv nemovitost může prodat pouze její majitel. Pro ověření, zda deklarovaný majitel je i ten skutečný, zajděte na katastrální úřad a nechte si vystavit tzv. list vlastnictví.
  • Jestliže majitel prodává nemovitost přes zplnomocněnou osobu, vyžádejte si plnou moc a zkontrolujte, zda nemovitost může dotyčný skutečně prodat a zda je podpis majitele úředně ověřen.
  • Když jsou majiteli domu manželé, musí smlouvu o prodeji podepsat oba dva.
  • Pokud je majitelů nemovitosti hned několik, dejte si pozor na předkupní právo. Pokud se totiž jeden ze spolumajitelů rozhodne svůj podíl prodat, musí jej nejdříve nabídnout ostatním. Pokud odkup ostatní odmítnou a na prodeji se shodnou všichni majitelé, musí mít prodávající osoba písemné zplnomocnění. Jakákoliv dohoda o prodeji domu uzavřená pouze s jedním spolumajitelem, bez řádného zplnomocnění, je neplatná.

Zástavní právo, věcné břemeno a omezení užívání

  • Zkontrolujte, zda ve výpisu z katastru nemovitostí, není u vybraného domu uvedeno zástavní právo. Pokud ano, znamená to, že majitel ručí nemovitostí za půjčky či úvěry. Takový záznam znamená, že když nebude majitel svůj dluh splácet, banka může nemovitost prodat. Toto právo se totiž váže k nemovitosti a ne k majiteli. Důležité je tedy dohlédnout na to, aby všechna zástavní práva byla vymazána ještě předtím, než za nemovitost zaplatíte.
  • Věcné břemeno, které je také uvedeno na výpisu z katastru nemovitostí, je například souhlas, s přejezdem přes pozemek nebo záruka doživotního bydlení pro určité osoby. Pokud toto břemeno majitel nezruší ještě před prodejem, budete ho muset respektovat.
  • V územním plánu a kolaudaci naleznete popis, jak je možné nemovitost užívat. Pokud je dům zkolaudován pouze pro bydlení a vy ho hodláte používat i k podnikání, je důležité si předem zjistit, co všechno vám úřady povolí v domě provozovat.
  • Pokud kupujete pozemek, určitě si zkontrolujte základní věc, a to zda na něm můžete vůbec stavět a jaký typ nemovitosti je povolený.

Výplata kupní ceny a daň z převodu

  • Jakmile smlouvu uzavřete, je nezbytné ji ihned odnést na katastr nemovitostí. Nemovitost, kterou kupujete, se stává vaším majetkem v den doručení kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad. Stane se tak ale zpětně až poté, co o tom rozhodne katastrální úřad, což může trvat i několik měsíců. Peníze byste neměli vyplatit do doby, než bude nemovitost vaše. Na druhou stranu prodávající zase nechce nic podepisovat, dokud nebude mít peníze na ruce. Jednoduchým řešením je uložit při podpisu smlouvy peníze u notáře, právníka, realitní kanceláře nebo v bankovní úschově. Finanční prostředky se následně vyplatí prodávajícímu, jakmile bude v katastru nemovitostí zapsán nový majitel.
  • Můžete narazit i na majitele nemovitosti, který požaduje, aby byla ve smlouvě uvedena pouze část kupní ceny a zbytek byl vyplacen bez potvrzení. Takové jednání je rizikové a protizákonné, ale pro také může být výhledově nevýhodné. Pokud se po nějaké době rozhodnete nemovitost prodat, budete muset zaplatit za určitých okolností vyšší daň z příjmů. A ta se počítá z rozdílu mezi cenou, kterou jste za nemovitost koupili a částkou, za kterou jste ji prodali. Od daně z příjmů je osvobozen prodej, který se uskutečnil po více než dvou letech, pokud jste v nemovitosti bydleli, a po pěti letech, pokud jste v ní nebydleli.
  • Každý majitel musí po prodeji odvést daň z převodu nemovitosti. K tomu si musí zabezpečit od soudního znalce náležitý znalecký posudek, ve kterém bude stanovena úřední hodnota domu. Pokud je tato hodnota vyšší než částka, za kterou původní vlastník dům prodal, vypočítá se daň z této úřední hodnoty. Pokud však prodávající daň nezaplatí, bude ji finanční úřad bohužel požadovat od kupujícího. Pojistěte si tedy, že majitel daň skutečně zaplatí a ponechte patřičnou část kupní ceny v úschově. Po předložení potvrzení o úhradě daně, pak dojde k vyplacení i poslední části kupní ceny domu.

Autor: Petra Hamet

Publikováno: 22. květen 2014


Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.. Více informací