Jak se připravují developerské projekty?

Developerská společnost EURO DEVELOPMENT,a.s. má za sebou několik úspěšných developerských projektů, které ocenila jak odborná veřejnost, především pak architekti, tak i samotní klienti. V dnešní aktualitě proto čtenářům přiblížíme, jak takový developerský projekt „u velkých hráčů na trhu s nemovitostmi" vůbec vzniká.

Za každým developerským projektem stojí především roky plánování, úsilí mnoha zaměstnanců a příprav. Od výběru lokality přes stavebně-právní proces schvalování stavby až po samotnou výstavbu. Přitom postupy jednotlivých developerů při přípravě a stavbě bytů a domů se liší jen detailně.

  • Výběr místa (lokality)

Větší developerské společnosti mají na nákup a výběr nemovitostí přímo vlastní oddělení (divizi), ti menší si mohou zase pro změnu nechat poradit od specializovaných finančních poraden. Co je při nákupu vhodného pozemku rozhodující? Developerské společnosti především hledí na vzhled lokality a jejího okolí, dopravní dostupnost a občanskou vybavenost. A pochopitelně také odpovídající cenu.

Vždy je nutné přihlédnout k tomu, kolik dalších projektů v okolí je a jaký je zájem o danou lokalitu. U každého zájmového pozemku je vytvořena ekonomická rozvaha a kompletní posouzení. Developer mívá jasnou představu o tom, zda-li plánuje stavět byty drahé, či naopak nebude lákat na nízkou cenu. S výběrem lokality si však někteří nechávají poradit od odborných firem.

  • Výběr architekta

Následuje výběr architekta. Ještě před deseti lety si přitom architekti stěžovali, že velkým developerům na vzhledu stavby nezáleží, zajímá je jen to, aby byla stavba řádně schválena a orazítkována. „Teď se však situace postupně lepší a např. naše developerské projekty se dají hodnotit pozitivně, jak po stránce architektonické, neboť se nejedná o žádné podnikatelské baroko z 90. let minulého století, tak i po stránce nízkoenergetické (pozn. nízkonákladové), konstatuje Jakub Císař, předseda představenstva obchodní společnosti EURO DEVELOPMENT,a.s."

Vztahy projektantů stavby a nás developerů se rovněž lepší a nezřídka už jsou takové, jaké si práce renomovaného architekta zaslouží, tvrdí dále Jakub Císař." „Nicméně dosud je to zásluha spíše naše (developerů) než architektů a v neposlední řadě záleží také na hodnotách konkrétní společnosti, firemní kultuře a společenské odpovědnosti, informuje dále Jakub Císař." Větší developeři si přitom mohou dovolit i vlastní architekty.

  • Stavebně-právní proces schvalování stavby

Teď je třeba vytvořit potřebnou projektovou dokumentaci k územnímu řízení, komunikovat s úřady, zajistit vyjádření dotčených orgánů státní správy. Pracuje se taktéž na samotné projektové dokumentaci pro vydání stavebního povolení developerského projektu. Jedná se přitom o zdlouhavou cestu. Vzhledem k tomu, že k legalizaci výstavby se kromě dotčených orgánů mohou vyjádřit i další subjekty, a to zejména účastníci správního řízení, ti mohou k výstavbě dávat různé námitky a připomínky, které se musí úřední cestou opět posoudit, může proto samotná legalizace nové výstavby trvat i několik let.

Od začátku letošního roku navíc platí legislativní novela stavebního zákona, která měla původně tyto postupy zjednodušit a ulehčit stavitelům administrativní zátěž. Je to však právě naopak: např. na vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení mají stavební úřady z původních 30 až 90 dní.

  • Financování

Každý developer své projekty financuje jiným způsobem. I zde mají velkou výhodu zavedení hráči, kteří si vše financují sami. Naopak menší developeři musí zkoušet své štěstí u hypotečních bank, které jim však v posledních letech nastavují obtížné podmínky – spoluúčast 30 až 40 procent a vysoká předprodanost bytových jednotek v projektu. To si většina z nich nemůže dovolit. Obrací se proto na soukromé investory, ty lákají na výnosy až 25 procent a více.

  • Výtavba

Okamžik, na který se těší každý developer. Probíhá obvykle ve dvou fázích. Začne se výstavbou technické infrastruktury, poté teprve přichází na řadu samotná budova. Developeři si dodavatelské stavební firmy vybírají na základě výběrových řízení, poté pouze dohlížejí na průběh stavby. Tím to však pochopitelně nekončí, zbývá to nejdůležitější: prodej bytů. Ten probíhá ještě před tím, než je stavba dokončena. Výnosz z projektu se dosahuje až po úplném dokončení stavby (s využitím Novák, V. Jak vzniká developerský projekt. MF DNES-mimořádná příloha MF DNES o výstavbě bytů – „Stavíme Prahu", dne 11. 4. 2013, s. 4 až 5.).

autor. Jakub Král

Publikováno: 21. květen 2013


Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.. Více informací